مالیات بر درآمد اجاره های املاک

مالیات بر درآمد اجاره های املاک نسبت به عین و منفعت می‌توانند دارای حقوقی باشند. اگر عین به صورت موقت واگذار گردد، به آن حق اجاره می‌گوئیم. و اگر به صورت دائم باشد آن را نقل و انتقال دائمی گویند. اگرمنفعت به صورت واگذاری دائمی باشد به آن واگذاری سرقفلی می‌گویند و اگر به صورت موقت واگذارگردد اجاره گفته می‌شود.
تعریف: درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از واگذاری حقوق نسبت به املاک واقع درایران مشمول مالیات است.

این مقاله را نیز بخوانید: نکات حسابداری اجاره

مبانی تعیین مالیات املاک

مال الاجاره از روی سند رسمی تنظیم می‌گردد. درصورتی که این سند وجود نداشت ماخذ محاسبه مالیات ارزش جاری است که توسط کمیسیون تقویم املاک سالانه مشخص می‌گردد. درصورت عدم وجود ارزش معاملاتی املاک مشاور و برآورد اداره امورمالیاتی ملاک عمل خواهد بود. نرخ مالیاتی: اگر موجر شخصیت حقیقی باشد نرخ مالیاتی آن مبتنی برجدول ماده 131 است. اگر موجر شخصیت حقوقی باشد نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک 25% است.

نحوة پرداخت مالیات بر درآمد اجاره

1. اظهارنامه:
   صاحبان درآمد اجاره مکفلند تا پایان تیرماه اظهارنامة مالیات بردرآمد اجارة املاک خود را به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
2. اگر مستاجر شخص حقوقی باشد:
   هنگام پرداخت اجاره بها مکلفند مالیات متعلق را براساس قانون کسر و ظرف مدت ده روز به ادارة امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند.
3. اقدام اداره مالیاتی:
   در این صورت گروه رسیدگی مکلف است مالیات مورد نظر را تشخیص دهد.

نکات:
25% دریافتی های موجر به عنوان استهلاک حساب شده و ما به التفاوت آن به عنوان درآمد مشمول مالیات محاسبه می‌گردد.
چنانچه مورد اجاره بیش از یک نفر باشد پس از کسر 25% استهلاک نسبت به سهم الشرکه هر مالک باید مالیات مشخص گردد.
مالکان مجتمع های مسکونی بیش از 3 واحد اجاری که با رعایت الگوی مصرف پرداخته شده باشد. در طول مدت اجاره از مالیات بر درآمد های اجاره املاک معاف هستند.
درآمد هر شخص ناشی از اجارة واحد مسکونی درتهران جمعا 150 مترمربع و در شهرستان ها 200 متر مربع از پرداخت مالیات معاف است.
درصورتی که ماشین آلات، تجهیزات مبنای اجاره باشد نرخ مالیاتی آن 5% است و کارفرما مکلف به کسر مالیات است.
درآمد اجارة زمین های کشاورزی مشمول مالیات بر درآمد اجاره است.
محل سکونت، پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد و افراد تحت تکفل اجاره تلقی نمی‌گردد مگر اینکه ثابت گردد اجاره دریافت می‌شود.
شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی ماهانه از درآمد مشمول مالیات سالانه او کسر می‌گردد. مشمولان طرح باید اظهارنامه مخصوص ارائه دهند.
ملک مورد استفاده غیر مالک اجاری است مگر اینکه از طرفین کتبا اعلام گردد که دراین صورت حقوقی است، واگذاری مالی به غیر، استفاده رایگان است و مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی است.

این مقاله را نیز بخوانید: قوانین امور گمرکی صادرات کالا

مثال1) شرکتی یک ساختمان اداری را به مدت یکسال از تاریخ 1/1/ 85 به مبلغ 200 میلیون ریال ماهانه اجاره کرده است. مالکیت متعلق به سه نفر، هرکدام دو دانگ است. اگراجاره سالانه پرداخت گردد، مالیات بر درآمد اجاره چقدر است؟ اگر مالکین هیچ درآمدی جز این نداشته باشند، میزان مالیات بر درآمد اجاره به چه میزان است؟ مطلوبست ثبت حسابداری دفاتر شرکت:

اجاره سالیانه:2400000000 =12×200000000
درآمد مشمول مالیات پس از کسر استهلاک: 180000000=75%× 2400000000
درآمد مشمول مالیات سهم هرمالک: 600000000=3÷1800000000

نرخ مادة 131: 56000000 = 25% × 250000000
105000000 = 30% × 3500000000
سهم مالیات هر یک از مالکین : 161000000 = 56000000+1050000000

هزینه اجاره 2400000000
بانک 1917000000
مالیات 483000000

اداره مالیاتی :
معافیت سالانه 25920000 =12×2160000
درآمد مشمول مالیات پس از کسر معافیت 574000000=25920000-600000000

نرخ مادة 131: 56000000 = 25% × 250000000
67200000 = 30 % × 224000000
سهم مالیات هر یک از مالکین : 123200000 = 67200000 + 56000000

مثال: شرکت نويديک ساختمان اداری را با قرارداد رسمی به مبلغ ماهانه 90 میلیون ريال اجاره کرده است. سند مالکيت ساختمان متعلق به شرکت فريد و خانم خرم بالمناصفه است. مطلوبست محاسبه ماليات بر درآمد اجاره مذکور در پايان سال 82 در صورتی که خانم خرم بازنشسته آموزش و پرورش باشد.(معافيت سال 82 ،000/600/1 ريال است)
مرحله اول) محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک شرکت فريد:
درآمد سالانه 000/000/080/1 = 12×000/000/90
درآمد سهم اجاره ی مالکين 000/000/540=2÷ 000/000/080/1
ماليات درآمد اجاره سهم شرکت فريد 000/250/101 =18.75% ×000/000/540
(75=25- 100 و 18.75%= 25%×75*)

مرحله دوم) محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک خانم خرم:
درآمد اجاره پس از کسر استهلاکات 000/000/405 = 75% ×000/000/540
000/000/56 = تا 000/000/250 ريال ماده 131 000/000/405
000 /500/46 = 30%×000/000/155
سهم ماليات خانم خرم 000/500/102

مرحله سوم) ثبت اداره امور مالياتی:
معافيت سال 82 000/200/19 = 12×000/600/1
درآمدمشمول ماليات خانم خرم پس ازکسرمعافيت 000/800/385 = 000/200/19- 000/000/405
000/000/56 = تا 000/000/250 ريال ماده 131 385800000 000 /740/40 = 30%×000/135800
سهم ماليات خانم خرم 000/740/96
استرداد خانم خرم 000/760/5 = 000/740/96 – 000/500/102

پرسش و پاسخ های مالیاتی

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با ابطال بند (ز) بخشنامه شماره 13530 مورخ27 تیرماه 84 سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کرد که درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علی‎البدل شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بـررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء بـه شرح آتی مبادرت بـه صدور رأی کرد:«نظر به اینکه مطابق تبصره 11 ماده 53 « قانون مالیات‎های مستقیم مصوب 27 بهمن 80 درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف بوده ولی سازمان امور مالیاتی کشور بر خلاف حکم مقنن و با استفاده از فرمول متجانس در بند (ز) بخشنامه شماره 13530 مورخ 27 تیرماه 84، موجب محدودیت در استفاده از مزایای مندرج در قانون فوق‎الذکر را برای اشخاصی که شرایط بهره‎مندی از آن را در تهران و سایر نقاط کشور دارا بوده‎اند فراهم آورده است. بنابراین بند (ز) بخشنامه معترض‎عنه خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات بوده و مستنداً به بند1 ماده19 و ماده42 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌شود».

سوال شماره 1