به وبلاگ شرکت ملک خوش آمدید. | وب سایت شرکت حسابداری ملک

زمان مطالعه :

مالیات بر درآمد اجاره های املاک

مالیات بر درآمد اجاره های املاک نسبت به عین و منفعت می توانند دارای حقوقی باشند.اگرعین بصورت موقت واگذارگردد، به آن حق اجاره می گوئیم . واگربه صورت دائم باشد آنرا نقل و انتقال دائمی گویند. اگرمنفعت به صورت واگذاری دائمی باشد به آن واگذاری سرقفلی می گویند واگربصورت موقت واگذارگردد اجاره گفته می شود.
تعریف :درآمداشخاص حقیقی وحقوقی ناشی ازواگذاری حقوق نسبت به املاک واقع درایران مشمول مالیات است .
مبانی تعیین مالیات املاک :
مال الاجاره از روی سند رسمی تنظیم می گردد.درصورتیکه این سند وجود نداشت ماخذ محاسبه مالیات ارزش جاری است که توسط کمیسیون تقویم املاک سالانه مشخص می گردد. درصورت عدم وجود ارزش معاملاتی املاک مشاور و برآورد اداره امورمالیاتی ملاک عمل خواهدبود.
نرخ مالیاتی :
اگر موجرشخصیت حقیقی باشد نرخ مالیاتی آن مبتنی برجدول ماده ۱۳۱است .اگر موجرشخصیت حقوقی باشد نرخ محاسبه مالیات بردرآمداجاره املاک ۲۵%است .
نحوه پرداخت مالیات بردرآمداجاره :
۱-اظهارنامه :
صاحبان درآمداجاره مکفلند تا پایان تیرماه اظهارنامه مالیات بردرآمد اجاره املاک خود را به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
۲-اگرمستاجرشخص حقوقی باشد:
هنگام پرداخت اجاره بها مکلفند مالیات متعلق را براساس قانون کسر و ظرف مدت ده روز به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند.
۳-اقدام اداره مالیاتی :
دراینصورت گروه رسیدگی مکلف است مالیات مورد نظر را تشخیص دهد.

 

مالیات بر درآمد اجاره های املاک

نکات:
۲۵%دریافتی های موجر بعنوان استهلاک حساب شده وما به التفاوت آن بعنوان درآمدمشمول مالیات محاسبه می گردد.
چنانچه مورد اجاره بیش از یک نفرباشد پس ازکسر۲۵% استهلاک نسبت به سهم الشرکه هر مالک باید مالیات مشخص گردد.
مالکان مجتمع ها ی مسکونی بیش از ۳ واحد اجاری که بارعایت الگوی مصرف پرداخته شده باشد.درطول مدت اجاره از مالیات بردرآمدهای اجاره املاک معاف هستند.
درآمد هر شخص ناشی ازاجاره واحد مسکونی درتهران جمعا ۱۵۰ مترمربع ودرشهرستانها ۲۰۰ مترمربع از پرداخت مالیات معاف است .
درصورتیکه ماشین آلات ،تجهیزات مبنای اجاره باشد نرخ مالیاتی آن ۵% است وکارفرما مکلف به کسرمالیات است.
درآمداجاره زمینهای کشاورزی مشمول مالیات بردرآمداجاره است .
محل سکونت ،پدر،مادر،همسر،فرزند،اجداد وافراد تحت تکفل اجاری تلقی نمی گردد مگراینکه ثابت گردد اجاره دریافت می شود.
شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی ماهانه ازدرآمد مشمول مالیات سالانه اوکسر می گردد. مشمولان طرح بایداظهارنامه مخصوص ارائه دهند.
ملک مورداستفاده غیر مالک اجاری است مگراینکه ازطرفین کتبا اعلام گرددکه دراین صورت حقوقی است .واگذاری مالی به غیر،استفاده رایگان است ومشمول مالیات بردرآمد اتفاقی است .

مثال۱) شرکتی یک ساختمان اداری را به مدت یکسال از تاریخ ۱/۱/ ۸۵ به مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال ماهانه اجاره کرده است .مالکیت متعلق به سه نفر،هرکدام دو دانگ است. اگراجاره سالانه پرداخت گردد، مالیات بردرآمداجاره چقدراست ؟ اگرمالکین هیچ درآمدی جزاین نداشته باشند، میزان مالیات بردرآمداجاره به چه میزان است؟مطلوبست ثبت حسابداری دفاترشرکت .

اجاره سالیانه :۲۴۰۰۰۰۰۰۰۰ =۱۲×۲۰۰۰۰۰۰۰۰
درآمد مشمول مالیات پس ازکسراستهلاک : ۱۸۰۰۰۰۰۰۰=۷۵%× ۲۴۰۰۰۰۰۰۰۰
درآمدمشمول مالیات سهم هرمالک : ۶۰۰۰۰۰۰۰۰=۳÷۱۸۰۰۰۰۰۰۰۰

نرخ ماده ۱۳۱: ۵۶۰۰۰۰۰۰ = ۲۵% × ۲۵۰۰۰۰۰۰۰
۱۰۵۰۰۰۰۰۰ = ۳۰% × ۳۵۰۰۰۰۰۰۰۰
سهم مالیات هر یک از مالکین : ۱۶۱۰۰۰۰۰۰ = ۵۶۰۰۰۰۰۰+۱۰۵۰۰۰۰۰۰۰

هزینه اجاره ۲۴۰۰۰۰۰۰۰۰
بانک ۱۹۱۷۰۰۰۰۰۰
مالیات ۴۸۳۰۰۰۰۰۰

اداره مالیاتی :
معافیت سالانه ۲۵۹۲۰۰۰۰ =۱۲×۲۱۶۰۰۰۰
درآمد مشمول مالیات پس از کسر معافیت ۵۷۴۰۰۰۰۰۰=۲۵۹۲۰۰۰۰-۶۰۰۰۰۰۰۰۰

نرخ ماده ۱۳۱: ۵۶۰۰۰۰۰۰ = ۲۵% × ۲۵۰۰۰۰۰۰۰
۶۷۲۰۰۰۰۰ = ۳۰ % × ۲۲۴۰۰۰۰۰۰
سهم مالیات هر یک از مالکین : ۱۲۳۲۰۰۰۰۰ = ۶۷۲۰۰۰۰۰ + ۵۶۰۰۰۰۰۰

مثال: شرکت نویدیک ساختمان اداری را با قرارداد رسمی به مبلغ ماهانه ۹۰ میلیون ریال اجاره کرده است. سند مالکیت ساختمان متعلق به شرکت فرید وخانم خرم بالمناصفه است. مطلوبست محاسبه مالیات بر درآمد اجاره مذکور در پایان سال ۸۲ در صورتی که خانم خرم بازنشسته آموزش و پرورش باشد.(معافیت سال ۸۲ ،۰۰۰/۶۰۰/۱ ریال است)
مرحله اول) محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک شرکت فرید:
درآمد سالانه ۰۰۰/۰۰۰/۰۸۰/۱ = ۱۲×۰۰۰/۰۰۰/۹۰
درآمد سهم اجاره ی مالکین ۰۰۰/۰۰۰/۵۴۰=۲÷ ۰۰۰/۰۰۰/۰۸۰/۱
مالیات درآمد اجاره سهم شرکت فرید ۰۰۰/۲۵۰/۱۰۱ =۱۸٫۷۵% ×۰۰۰/۰۰۰/۵۴۰
(۷۵=۲۵- ۱۰۰ و ۱۸٫۷۵%= ۲۵%×۷۵*)

مرحله دوم) محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک خانم خرم:
درآمد اجاره پس از کسر استهلاکات ۰۰۰/۰۰۰/۴۰۵ = ۷۵% ×۰۰۰/۰۰۰/۵۴۰
۰۰۰/۰۰۰/۵۶ = تا ۰۰۰/۰۰۰/۲۵۰ ریال ماده ۱۳۱ ۰۰۰/۰۰۰/۴۰۵
۰۰۰ /۵۰۰/۴۶ = ۳۰%×۰۰۰/۰۰۰/۱۵۵
سهم مالیات خانم خرم ۰۰۰/۵۰۰/۱۰۲

مرحله سوم) ثبت اداره امور مالیاتی:
معافیت سال ۸۲ ۰۰۰/۲۰۰/۱۹ = ۱۲×۰۰۰/۶۰۰/۱
درآمدمشمول مالیات خانم خرم پس ازکسرمعافیت ۰۰۰/۸۰۰/۳۸۵ = ۰۰۰/۲۰۰/۱۹- ۰۰۰/۰۰۰/۴۰۵
۰۰۰/۰۰۰/۵۶ = تا ۰۰۰/۰۰۰/۲۵۰ ریال ماده ۱۳۱ ۳۸۵۸۰۰۰۰۰ ۰۰۰ /۷۴۰/۴۰ = ۳۰%×۰۰۰/۱۳۵۸۰۰
سهم مالیات خانم خرم ۰۰۰/۷۴۰/۹۶
استرداد خانم خرم ۰۰۰/۷۶۰/۵ = ۰۰۰/۷۴۰/۹۶ – ۰۰۰/۵۰۰/۱۰۲

 

پرسش و پاسخ های مالیاتی

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با ابطال بند (ز) بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ۲۷ تیرماه ۸۴ سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کرد که درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علی‎البدل شعب دیوان تشکیل و پس از بحث و بـررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء بـه شرح آتی مبادرت بـه صدور رأی کرد:«نظر به اینکه مطابق تبصره ۱۱ ماده ۵۳ « قانون مالیات‎های مستقیم مصوب ۲۷ بهمن ۸۰ درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف بوده ولی سازمان امور مالیاتی کشور بر خلاف حکم مقنن و با استفاده از فرمول متجانس در بند (ز) بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ ۲۷ تیرماه ۸۴، موجب محدودیت در استفاده از مزایای مندرج در قانون فوق‎الذکر را برای اشخاصی که شرایط بهره‎مندی از آن را در تهران و سایر نقاط کشور دارا بوده‎اند فراهم آورده است. بنابراین بند (ز) بخشنامه معترض‎عنه خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات بوده و مستنداً به بند۱ ماده۱۹ و ماده۴۲ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌شود».

سوال شماره ۱

در صورتی که یک واحد مسکونی در تهران بیش از ۱۵۰متر مربع مساحت داشته  باشد آیا مازاد مساحت مشمول مالیات است یا کل ملک؟

ج – با توجه به دستورالعمل های صادره توسط سازمان امور مالیاتی کشور در مواردی که ملک مسکونی در تهران بیش از ۱۵۰ متر مربع بنای مفید باشد در این صورت تا سقف ۱۵۰ مترمربع از مالیات معاف و مازاد مشمول مالیات خواهد بود.

 

سوال شماره ۲

در صورتی که مالک  دارای چند ملک بطور مثال ۱۰۰ متر ۸۰ متر و ۱۵۰ متری در شهرستان باشد معافیت  مسکونی چگونه محاسبه می‌شود؟

ج – چون حد نصاب معافیت املاک مسکونی برای هر شخص در شهرهای دیگر غیر از تهران برای یک یا چند واحد حداکثر تا ۲۰۰ مترمربع می باشد بنابراین این مالک می تواند از مجموع متراژ مورد سوال تا ۲۰۰ مترمربع به انتخاب خود از معافیت مالیاتی استفاده نموده و نسبت به مازاد مالیات متعلق را پرداخت نماید.

 

سوال شماره ۳

آیا واحدهای مسکونی که مورد استفاده تجاری یا اداری است مشمول معافیت مالیات تا ۱۵۰ متر مساحت می‌باشد؟

ج – بر اساس دستورالعمل های صادره از سوی سازمان امور مالیاتی فقط واحدهای مسکونی که مورد استفاده مسکونی می باشند مشمول معافیت هستند.

 

سوال شماره ۴

در آمد حاصل از  اجاره دارائی های ثابت شرکتها چگونه محاسبه می­گردد؟

ج- ۱- در صورتی که دارایی ثابت ملک باشد ۷۵ درصد درآمد اجاره طبق مقررات بخش املاک درآمد مشمول مالیات تلقی و به نرخ مشخص برای اشخاص حقوقی مشمول مالیات خواهد بود.

۲- در صورتی که دارایی ثابت مورد اجاره ملک نباشد اجاره دریافتی در درآمدهای شرکت لحاظ خواهد شد و استهلاک این دارایی ها طبق مقررات مربوط محاسبه می گردد. چنانچه این دارایی ها جزء دارایی های مذکور در ماده ۱۰۴ قانون مالیات های مستقیم باشد اجاره کننده در صورتی که دارای شخصیت حقوقی باشد باید در موقع پرداخت اجاره ۵ درصد علی الحساب موضوع ماده مذکور را کسر و ظرف مدت تعیین شده به حساب تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی واریز نمایند.

 

سوال شماره ۵

در صورت عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک اشخاص حقوقی در زمان معامله ،برخورد سازمان امورمالیاتی هنگام رسیدگی به دفاتر چگونه است؟

ج – در این گونه موارد سازمان امور مالیاتی نسبت به وصول مالیات و جرایم متعلق طبق مقررات مزبور اقدام خواهد نمود.

 

سوال شماره ۶

آیا درآمد اجاره زمین کشاورزی مشمول معافیت است؟

ج – درآمد اجاره املاک کشاورزی طبق مقررات بخش املاک مشمول مالیات می باشد.

 

سوال شماره ۷

در قراردادهای اجاره املاک که حسابرس به ارزش معاملاتی دسترسی ندارد مالیات مربوط چگونه محاسبه می گردد؟

ج- در اجرای تبصره ۲ ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم ارزش اجاره املاک تعیین و ابلاغ می گردد بنابراین ارزش اجاره ملک در دستگاه مالیاتی وجود دارد که حسابدار رسمی بایستی به آن دسترسی و طبق مقررات مربوط عمل کند.

اظهارنامه مالیاتی

مالیات بر درآمد اجاره های املاک
1 رای، میانگین 5 از 5

دیدگاه بگذارید

avatar
  Subscribe  
Notify of